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アドラーなスマートシニア活動記

嫌われる勇気と幸せになる勇気を持ちたいエコピープル 福祉住環境コーディネーター Miketoyの85点人生のライフログ

平均利回りは 10% 欲しい

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投資の平均利回りについて考えてみたい。投資と言っても、私はリスクマネーは論外なので、比較的バラツキの少ない確実なもので、過去に経験した太陽光発電とマンションの賃貸物件投資をもとに振り返る。

表面利回りとは、年間家賃収入を購入価格で割って計算した利回りで、実質利回りとは、年間家賃収入からランニングコストを差し引いた後に購入価格で割った利回りのこと。投資物件の収益力を正しく評価するためには実質利回りを使う。式で整理しておこう。


表面利回り = (年間家賃収入 ÷ 物件価格)×100
実質利回り = ((年間家賃収入-管理費・修繕積立金等)÷ 物件価格)×100

 

950万円で購入した中古マンション物件で、その間の家賃収入は月額8万円、年額で96万円で、粗利益に相当する表面利回りは 10.1%で、これはどうだったかの評価である。この事例では、購入10年後の2年前に695万円で売却したため、最終時の資産は255万円の資産価値減だった。家賃収入はこの間の6年半で約620万円。差額は365万円だが、税金、給料や内部設備交換・修繕、売買手数料などの諸経費をきっちり計算して行ったらトントンだった。

ローンをすると、当然ながら、さらに条件は厳しくなる。多くの場合には、その物件は値上がりも値下がりもしない価値不変を前提として計算するのだろうが、ちまちました計算よりも、物件価値の変動がより効く場合も多いだろうから不動産投資の成否の見極めは難しい。
プロは別の見方をするのだろうが、太陽光パネルでも不動産でも、どうも粗利10%は採算の目安のように思う。しかし、世の中で 10%以上の利回りの良い案件がそうそう転がっているわけはない。初期の資金力のある前提でも粗利は10%、今後はそれを目安に考えようと思っているが、リスクは懲り懲りだ。マンション投資のようなものは生涯しないと思う。

この手の計算は Excelのようなスプレッドシートが大活躍。私は大好きなソフトウェアで、かつて開発に携わっていたので強い思い入れがある。

http://www.flickr.com/photos/69037709@N00/8399214678

photo by CraigMoulding

 

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