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アドラーなスマートシニア活動記

嫌われる勇気と幸せになる勇気を持ちたいエコピープル 福祉住環境コーディネーター Miketoyの85点人生のライフログ

オーナーチェンジという不思議なもの

オーナーチェンジ物件というものに手を出している。貸借人はそのままの状態で、不動産のオーナーが変わるものである。今回の物件は利回りが約14%と、今時にしては悪くない。但し、ここではプレーヤーがたくさんいて複雑だ。利害関係者は、旧オーナーのA氏、新オーナーBのMiketoy、そして入居者の貸借人C氏、今回仲介をしている不動産会社のD社(以降 D氏とする)との4人だけで済まないのだ。

 

手にした瞬間から家賃収入を得られるオーナーチェンジ物件を選ぶポイント

(下記画像は上記サイトより借りています) 

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D氏は私との窓口になっているだけで、この物件の実情を誰が本当によく理解しているかとなると不明だ。物件の管理会社も関わっていて、E社としよう。 A氏はいろいろな事情があり、本件を手放すというわけだ。その理由を問い正したいが、契約前のこともあるし、理由は明確ではない。C氏の居住は今年の3月末と比較的最近で、社宅として借りているようであるが、お客さんでもあり迷惑をかけられないが、後に交渉を要する人だ。敷金は、ご本人でなく、C氏の勤務先の会社F が3ヶ月分の敷金を支払っている。そんなに広い部屋でもないから独身世帯かもしれず、住居への当事者意識は多くないかもしれない。

そのC氏は、仲介である別の不動産屋Gから、この物件を知り、A氏との賃貸契約をしている。Gは売出した時の状況は掴んでいるようだが、情報提供を渋っている。

関係者は、それだけでない。契約を進めようとしたら、仲介のD氏は、A氏の後ろにいる売りの代理業者 Hと条件交渉をしているという。さらに不動産契約申込書となると、Hとはまた異なる真の売主である I 氏までがでできて複雑極まりない。

旧オーナーから新オーナーへの直接契約ならシンプルなのだが、その間に中間搾取者が何人も入っているのだ。さらに、J司法書士を指定し、E社を管理会社として継続する指定をしてくるなど、引渡しは3ヶ月後だとか、なぜ?と疑問のわく条件も少なくない。

 

それぞれのプレーヤーが、それぞれ異なる思惑で動いている。不動産登記を見てみると、A氏は抵当権を設定したり解除したり、また再設定したりの履歴がある。それからすると、キャッシュフロー不足で売り急いでいるのでは?と想像はついたが、それでも物件の老朽化の程度は全くわからない。こうなると、今入居しているC氏からの本物件のクレームは、所有移転によって当然新オーナーBの私のところになるだろう。例えば寿命約10年と言われるガス給湯器の交換といった設備の修理代が発生すればは、利回りを完全に食いつぶしてしまう。

 

経済学でいうレモン問題だ。真の情報が不足している中で、下手なものに手を出すと火傷をするから、ババを引かないような細心の注意にて意思決定をしなくてはならない。リスクものには手を出さないというのは鉄則だ。関係者が多くて怪しげな物件ではあるが、きちんとした会社もあるので、逆に相互チェック機能はある程度は果たされているとも考えられ、多少のリスクを承知で勝負に出ることとした。