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クリーンでグリーンな主夫生活

エコピープルでアドラーな Miketoyの75点人生のライフログ

マンション管理費は税金の一種!

Tax

国民にとって税金負担は重いものである。その税金に相当するものとして、(広義の)マンション管理費を挙げたい。マンション所有者なら年に一度は管理組合の収支報告がされるはずだから、じっくりとその報告書を見ることをお勧めしたい。

自らせず他者によって代行してもらう共用部の外注委託費が管理費、ある意味では税金でもある。共用部設備には、あれば良いねという類の頻度も重要度もあまり高いとは思いにくいものもある。例えば、ゲスト用の宿泊部屋やゲスト用駐車場区画、温泉、広過ぎるロビー、遊具などがあれば、皆マンション入居者のコストに入っている。その余裕が富裕層の求める豊かさかもしれないが、ミニマムからはかけ離れている。これらは購入時の初期費用だけでなく、その運用のための管理維持費用も必要となる。それ以外に、各自の区分所有部分は、それら管理費とは別途に自分自身で手当てする必要があることも忘れてはならない。

共用部の管理費に関して内訳を言えば、①(狭い意味の)管理費と②修繕積立金の2つがある。①管理費は、その1年間での年間のサイクルで行われる諸事の短期的な帳尻合わせだ。貯金の取り崩しなく、できれば毎年黒字になっていることが望ましい。長期的な視点での外壁など大規模な設備の修繕に当てるべく積立てるのが②修繕積立金だ(突発事故に対応できるかは不明だ)。前者は今住んでいることに関し、後者に関しては今後も住み続けることに対する長期的な保険。2つを区別をしようがしまいが入居者にとっては給与から無条件に天引きされる『税金』のようなものと私は考える。

マンションといわず一般のアパート住まいだと、借りる側からするとどうか。多分回転率が高いだろうから、修繕積立金のようなものは払わない。そのアパートが「築後40年経ったらどうします?」と聞かれたって、賃借人からすれば、「そんなこと俺は知らん!」で終わりだ。それは大家さんの考えるべきことだ。それは損益分岐点を考え賃貸家賃などに反映されているはず。

分譲マンションだと一人だけの大家さんはいない。大家さんの一人である購入者は長期に住むことを無意識に想定しているだろうし、所有者意識も戸建てと同じ感覚だろう。だから、②まで払うことは観念していて了解済みのようなもの。所有者が賃貸で出す時にそこまでを経費とするかは不明で、付近の賃貸相場を見ながら採算が合うかどうか見極め、賃貸家賃を決定することだろう。だから賃貸マンションに末長く住む人にとってはお得、短い人にとっては損となることも多いかもしれない。

 

マンションの老朽化・築後40年経ったらどうします?」という記事が昨年の12/21にあった。


①大規模改修
国土交通省の調査によると、現在の大規模改修の積立額が計画に対して不足しているマンションは34.8%にもなっているとされています。
②建て替え
建て替え決議は、区分所有者の5分の4以上の賛成が必要であり、円満合意が得られない場合は、さらに時間とコストのかかる仕事になると言えるでしょう。
③区分所有権の解消(敷地売却制度)
老朽化マンション建物の除却を可能にする法律が平成26年に改正されました。

そのための条件は、2つです。1つは、耐震基準不足のため除却が必要であると、都道府県知事等に認定されることです。もう1つは、区分所有者の5分の4以上の賛成による決議です(改正前は全員の合意が必要でした)。

その後に、「マンション敷地売却組合」を設立して、建て替えや敷地売却に反対する区分所有者の敷地権を買い取り、建て替えや土地を含めた一括売却をすることになります。これによって、区分所有者は敷地権分の金銭を受け取り、新たな生活の元手にすることができるわけです。

私は③は真剣に考えるに値する案だと思うが、マンション管理組合は集団合議制で決まるから、多数派(そこまでそのマンションと運命共同体になりたいと思わない人でも思考停止する人を含めて)は①となるのだろう。それは別としても、結論としては、そのマンション管理費を払うのが妥当と思う人は、住み続ければ良い。それに異議のある人は去るのみである。

一方で、戸建住宅なら不必要なものまで背負い込むことはなく、建て替えも改修も全て「自己責任」ですっきり決められる。私は今時のどのマンションも管理費は高過ぎ、冬暖かいなどマンションのメリットは十分にわかるがリスクも伴うから、総合的に判断すると後者を支持するかなぁと思ってきている。